Altbau, Merkmale und Schäden

 

Die Häuser der Jahrhundertwende sind die charakterstischste Gruppe der innerstädtischen Altbauten. Stadtquartiere mit Gründerzeithäusern zählen zu den bevorzugten innerstädtischen Wohnlagen mit besonderem Flair. Die oft reichhaltige Ausstattung der Häuser mit Stuck und ihre großzügigen Raumzuschnitte machen sie besonders begehrt.

Die Gebäude sind als massive Mauerwerksbauten solide konstruiert. Charakteristisch sind Außenwände aus Mauerwerk, Holzbalkendecken in den Obergeschossen und Stahlträgerdecken über dem Kellergeschoss. Mittlerweile befinden sich Bäder in den Wohnungen, zum Teil gibt es aber auch noch WCs auf dem Treppenpodest und Einzelofenheizungen.


Was muss besonders beachtet werden?

  • Sanierungsschwerpunkte dieser Gebäude sind die Erneuerung der Haustechnik, die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich, die Fassadensanierung, die Erneuerung der Dacheindeckung, Verbesserung von Wärme- und Schalschutz sowie Neugestaltung der Wohnungszuschnitt.

  • Die Sanierung der Wohnungszuschnitte kann zum Problem werden, wenn versucht werden muss, zeitgemäße, kleinere Wohnungen zu schaffen. Hier hängt es entscheidend von der Lage des Treppenhauses ab, wie gut sich kleinere Wohnungszuschnitte realisieren lassen.
  • Besonderes Augenmerk ist auf die Sanierung der Decken zu legen, da die Holzbalkendecken häufig durch Schädlinge befallen sein können; bei den Trägern der Kellerdecke besteht Korrosionsgefahr, vor allem im nicht einsehbaren Bereich der Wandanschlüsse.
  • Bei schadhafter Dacheindeckung kommt es vor allem direkt unterhalb des Traufbereiches verstärkt zu Schädigungen der Holzbauteile.
  • Auch bei Gründerzeitgebäuden lassen sich, selbstverständlich unter Beibehalt der historischen Fassade, erhebliche Verbesserungen des Wärmeschutzes erzielen: Rückfassade, Fenster, Dach und Kellerdecke lassen sich nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung dämmen.
  • Aufwändige vorhandene Ausstattungsdetails wie Stuck, Kaminöfen oder Holzvertäfelungen können zu hohen Sanierungskosten führen.


Typische Merkmale

  • Außenwände aus Vollziegelmauerwerk mit Wandstärken von 30 – 90 cm
  • Aufwändig gestaltete Straßenfassaden, häufig mit Stuckornament
  • Große Geschosshöhen ( bis 4,00 m)
  • Geschossdecken als Holzbalkendecken
  • Massivdecken über dem Keller (Gewölbe oder preußische Kappen)
  • Holzfenster als Einfach- oder Kastenfenster
  • Mehrflügelige Fenster mit Profilierung
  • Große Wohnungen mit großen Räumen

Typische Schadensbilder und Mängel
Außenwände

  1. Durchfeuchtung der Kellerwände bei fehlender Vertikalabdichtung
  2. Durchfeuchtung der Keller- und der Erdgeschosswände durch fehlende Horizontalabdichtung
  3. Schlechte Wärmedämmung

Außenwandbekleidungen

  1. Putzschäden in Form von Rissen, Hohlstellen und Abplatzungen
  2. Beschädigungen von Stuck und anderen Fassadenapplikationen
  3. Feuchtigkeitsschäden durch ungenügende Abdeckung von Wandvorsprüngen – Fehlende Metallabdeckung

Fenster, Außentüren

  1. Fäulnis- und Witterungsschäden an Blend- und Flügelrahmen
  2. Ungenügender Schall- und Wärmeschutz durch Einfachverglasung
  3. Defekte Fensterbankabdichtung

Dach

  1. Undichtigkeiten durch schadhafte Eindeckung, schadhafte Dachrinnen und Fallrohre
  2. Tierischer und pflanzlicher Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen
  3. Ungenügende Wärmedämmung

Geschossdecken

  1. Durchbiegung von unterdimensionierten Holzbalkendecken
  2. Befall durch Holzschädlinge vor allem in Bereichen, an denen Feuchtigkeit eindringen kann
  3. Korrosionsschäden an Stahlträgern, vor allem auch an auskragenden Balkon- und Erkerkonstruktionen

Fußböden

  1. Ausgetretene Bodenbeläge
  2. Ungenügender Schallschutz
  3. Durchfeuchtung des Kellerbodens


Geschosstreppen

  1. Ausgetretene Holztreppenstufen
  2. Fäulnisschaden an Holztreppen im Erd- und Kellergeschoss und bei Podesten
  3. Ungenügender Brandschutz der Treppen


Sanitärinstallation

  1. Unzureichende Installation in technisch schlechtem Zustand
  2. Verstopfte Abflussleitungen
  3. Ungenügende Ausstattung der vorhandenen Wohnungen mit Bädern und WCs

Heizung

  1. Fehlende Zentralheizung
  2. Versottete Kaminzüge
  3. Unsachgemäß aufgestellte Einzelöfen


Elektroinstallation

  1. Technisch unzureichende Elektroinstallation, oft ohne notwendigen Schutzleiter
  2. Ungenügende Absicherung und Unterverteilung
  3. Gering dimensionierte Hausanschlüsse


Modernisierungsschwerpunkte

  • Abdichtung von Kelleraußenwänden und Kellerböden gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit
  • Verbesserung der Raumaufteilung und der Wohnungszuschnitte
  • Verbesserung des Schallschutzes, vor allem im Innenbereich
  • Verbesserung des Wärmeschutzes von Fassade, Dach und Keller
  • Reparatur von Deckenbalken
  • Reparatur bzw. Erneuerung der Fenster
  • Reparatur bzw. Erneuerung der Dacheindeckung und Teilerneuerung des Dachstuhls
  • Reparatur und Erneuerung von Innenbauteilen
  • Erneuerung der Haustechnik
  • kein Garten, nur Hofgarten
  • Außenwände haben sichtbare Risse,
  • 3. Obergeschoss ohne Fahrstuhl,
  • usw.

Argumentieren Sie vor allem, warum der vorgeschlagene Preis nicht der richtige Verkaufspreis ist. Erklären Sie dem Verkäufer Ihre Standpunkte der Preisreduzierung. Warum ist Ihr Preis durchaus gerechtfertigt. Vielleicht haben Sie einen groben Verkaufsgrund gefunden.

 

Die Häuser der Jahrhundertwende sind die charakterstischste Gruppe der innerstädtischen Altbauten. Stadtquartiere mit Gründerzeithäusern zählen zu den bevorzugten innerstädtischen Wohnlagen mit besonderem Flair. Die oft reichhaltige Ausstattung der Häuser mit Stuck und ihre großzügigen Raumzuschnitte machen sie besonders begehrt.
Die Gebäude sind als massive Mauerwerksbauten solide konstruiert. Charakteristisch sind Außenwände aus Mauerwerk, Holzbalkendecken i
n den Obergeschossen und Stahlträgerdecken über dem Kellergeschoss. Mittlerweile befinden sich Bäder in den Wohnungen, zum Teil gibt es aber auch noch WCs auf dem Treppenpodest und Einzelofenheizungen.

 

Kontakt:

Dipl.-Ing. Fereshteh Khosravi

Lister Kirchweg 41

30163 Hannover

 

Tel.:

+49 (0) 511 - 210 64 98      

+49 (0) 163- 62 25 387

 

 f.khosravi@altbau-gutachten.de